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房地产业内人士揭秘如何操作假按揭

发布时间:2019-08-16 19:04:02 编辑:笔名

  现在的房地产市场上,假按揭现象肯定有,但随着银行风险控制体系的健全和法律体系的逐步完善,这种现象会越来越少。

  假按揭的操作手法,首先是开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者,然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商事前会向他们承诺,首付款及月供都由开发商来提供,并会给他们几千元的“好处费”。

  等到这些人同意提供身份证后,开发商就会伪造这些人的收入证明,联系有关系的律师出具法律意见书,证明这些人有还款能力。

  然后,开发商会把这些贷款材料递到银行,银行内部有开发商事先联系好的员工,他们对这些开发商递交的资料进行表面的审核,帮助开发商很容易地获得80%的贷款,因为开发商会给他们“好处”。

  在这个过程中,有的开发商为了获取大量贷款,在办理按揭手续之前故意抬高房价,这样虽然交了20%的首付款,但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。

  开发商获取贷款后,通常他们会采取两种方式。一种方式是卖二手房。一个小区的房子卖得非常“火”,甚至都卖完了,但进去之后会发现,连基本的装修都没有。这就是开发商做的一个局。开发商通过热卖假象,吸引真正的购房者来买二手房,而且会依据热卖假象,适当提高房价,因此开发商在卖二手房时又能赚钱了。

  另外的一种情况是,开发商在获得80%的贷款后,不准备继续还月供,就等着银行申请拍卖。一般情况下,区法院受理拍卖申请后,会请当事人双方先行协商,选择房产评估机构和拍卖机构。如果双方协商不成,区法院就会向市高级人民法院提请筛选评估机构和拍卖机构。

  市高院在所指定的数十家评估机构和拍卖机构中,通过抽签,决定评估公司和拍卖公司。然后,高院会将抽签结果告知区法院,进行拍卖。

  拍卖之前,拍卖机构首先会发布公告,对于公告,法律上只要求是在公开媒体上公告即可,并没有限定公告的刊登方式。因此,部分拍卖机构,为了圈定竞买人群,把其他竞争者排除在外,他们有很多手段来阻止别的开发商去接拍那些房产。比如把公告刊登在报纸的中缝中,永远打不通,汇的钱可能被银行退票,进入拍卖的公司大多数都是事先串通好了的。

  当然,如果在拍卖现场出现了“突发状况”,比如,出现了圈定范围以外的竞买人,拍卖机构一般会以“竞买人不够,取消竞拍”或“已经交了保证金的人不能到场,没法竞买”等原因,推迟拍卖时间。这个做法的目的是,一定要确保由开发商和拍卖公司之前圈定的圈子内的人来竞买。

  在这个过程中,开发商也可能联合评估机构,故意将房产价值估低,而拍卖底价一般会低于评估价。

  拍卖成功后,拍卖多少钱银行收回多少钱,从账面上,银行通过内部审核,将该笔欠贷进行销账,拍卖额和贷款额的差价部分,银行也只能做呆死账处理。

  这样,银行的资金就被大量套取,而开发商以低价竞买到该房产后,又可以市价出售。

  目前,个人假按揭很少有进入拍卖程序的情况出现。可能有少数恶意的开发商,以公司的名义假按揭,获得大量的银行贷款后,公司再宣布破产,银行只能通过拍卖房子收回部分贷款,因为公司已破产,被开发商套取的贷款,银行只能做呆死账处理。

  但现在,银行的监管体制逐步健全,银行的内部人士不敢轻易作为开发商的“内应”,而且法律对这种恶意的骗贷套现行为,也会严惩。

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